Petunjuk Praktis Untuk Sukses Menjual dan Membeli Rumah

Berikut adalah Petunjuk Praktis Untuk Sukses Menjual dan Membeli Rumah. Topik pembahasan ini berdasarkan pengalaman, agar anda sebagai Penjual maupun Pembeli dapat melakukan proses tersebut dengan baik dan benar, baik Anda menjual/membeli sendiri maupun melakukannya dengan bantuan agen.

Menjual Properti
- Persiapan penjualan, disini kita akan coba melihat, siapa kira-kira yang menjadi target pembeli kita dan bagaimana kondisi rumah kita, apakah perlu kita renovasi? Berapa biayanya? Apakah cukup berharga ? Salah satu contoh sederhana yang sering kali kita temui adalah bekas bocor yang sudah diperbaiki, namun bekasnya masih terlihat, hal ini seringkali menimbulkan suatu keraguan untuk pembeli awam karena kebocoran merupakan hal yang merepotkan. Maka sangat disarankan untuk diperbaiki, mengingat biayanya sangat minim.
- Kelengkapan dan keberadaan dokumen-dokumen dari properti yang akan dijual dan surat/dokumen pribadi pemilik agar dapat dipersiapkan apabila diperlukan setiap saat.
- Menentukan fasilitas apa yang akan ikut dijual dan tidak agar tidak menimbulkan kesalahpahaman dengan calon pembeli.
- Mengetahui harga pasar agar kita dapat menentukan harga jual yang pantas untuk properti kita. Hal ini cukup penting, karena bila terlalu tinggi maka akan membuat properti tersebut sulit untuk terjual. Apakah ada properti sejenis yang sedang dipasarkan? Berapa harga penawarannya? Berapa nilai penjualan properti sejenis yang terakhir? Bagian mana dari properti kita yang dapat menjadi daya tarik (selling point) dalam pemasaran? Bila kita memutuskan untuk memanfaatkan jasa Agen Properti, maka minta mereka untuk melakukan Analisa Pasar. Disini kita harus ingat untuk memperhitungkan Pajak Penjual dan komisi (3%, bila anda memanfaatkan jasa Agen Properti) agar jangan sampai kita salah hitung.
- Tentukan Strategi Pemasaran yang tepat untuk properti kita, agar kita bisa mendapatkan hasil yang terbaik, misalnya apakah anda akan memasang papan tanda dijual atau tidak, apakah papan tanda anda sudah cukup kelihatan? Apakah perlu memasang papan informasi penjualan di sekitar properti tersebut? Apabila anda memasarkan sendiri, pastikan no telepon yang tercantum adalah no yang mudah dihubungi dan yang menerima telepon menguasai spesifikasi properti yang sedang dipasarkan. Pastikan anda dapat melayani dan menjawab pertanyaan dari calon pembeli secara baik dan ramah agar calon pembeli tersebut tertarik untuk meninjau properti tersebut. Susun program pemasaran property tersebut dalam jadwal yang bisa direalisasikan dengan baik dan benar. Beberapa Agen Properti yang profesional, biasanya merangkum hal ini dalam Service Guarantee mereka.

Beberapa aktivitas tersebut diantara lain :
- Menghubungi seluruh database pembeli.
- Memasang tanda DIJUAL di properti atau di sekitar lokasi properti (arrow signs)
- Menyusun iklan yang baik dan memasangnya
- Membuat brosur atau flyer dan membagikannya
- Melakukan kegiatan Open House
- Mengantar calon pembeli untuk meninjau properti
- Membantu proses negosiasi antara penjual dan pembeli
- Memberikan laporan tertulis dan lisan secara berkala, dll
- Melakukan kegiatan melayani pembeli dan negosiasi, disini banyak hal yang sangat penting yang harus kita perhatikan, terkait dengan product knowledge, bagaimana membedakan pembeli yang serius, teknik negosiasi, dan lain-lain.

Hal lain yang tidak kalah pentingnya adalah aspek legal terkait kesepakatan dalam hal proses penyerahan Down Payment maupun transaksi. Bila anda kesulitan menjalankan proses ini, saran kami adalah anda konsultasikan hal ini kepada ahlinya dan delegasikan proses ini ke Agen Properti. Dan sangat kami sarankan agar anda hanya memilih SATU Agen Properti, pilihlah mereka yang professional dan yang terbaik. Karena hanya dengan satu agen, properti anda akan ditangani secara optimal dibandingkan apabila anda menggunakan beberapa agen, maka tidak ada agen yang akan merasa bertanggung jawab bila properti anda tidak terjual.

Apabila agen yang telah anda tunjuk saat ini tidak menjalankan program pemasaran properti anda seperti yang telah dijanjikan maka sangat disarankan kepada anda untuk memberikan peringatan kepada agen tersebut untuk kemudian dicabut hak pemasarannya apabila tidak ada perkembangan sehingga anda dapat menunjuk agen lain untuk memasarkan properti anda.

Membeli Rumah
- Ketahui properti seperti apa yang kita butuhkan, ukurannya, harga, orientasi, jumlah kamar, fasilitas umum, dll.
- Mengetahui daya beli kita, apakah kita memerlukan KPR ? Bila iya, coba cari tahu apa persyaratan yang diperlukan, berapa bunganya, berapa lama cicilannya, dll. Jangan lupa memperhitungkan Pajak Pembeli dan biaya Notaris (biasanya merupakan kewajiban pembeli karena terkait dengan kepentingan pembeli). Bila anda KPR, anda harus hitung biaya- biaya ditambah biaya provisi bank, asuransi ini ke dalam besarnya uang muka yang harus anda bayarkan langsung ke pemilik.
- Lakukan suatu Analisa untuk mengetahui harga yang pantas untuk properti kebutuhan kita.
- Lihat rumah yang cocok dengan kebutuhan dan anggaran kita, agar kita bisa lebih fokus sehingga kita bisa lebih cepat mendapatkan rumah.
- Sering lakukan kegiatan canvassing (keliling) untuk mencari dan melihat rumah dijual, dan setiap pagi perhatikan iklan properti.
- Bila sudah terlibat dalam proses melihat properti, pastikan legalitas, ukuran, harga yang diluar kewajiban pajak penjual dan pembeli serta biaya notaris, furniture atau fasilitas apa saja yang termasuk, dll.
- Bila memang kita merasa cocok, pasanglah strategi penawaran agar anda bisa mendapatkan properti idaman dengan harga terbaik dan jangan menawar melebihi kemampuan kita.
- Perhatikan aspek legal dalam kesepakatan ketika penyerahan uang muka (Down Payment) dan Transaksi.
- Sangat kami sarankan untuk memanfaatkan Agen Properti professional, karena mereka memiliki sejumlah data properti yang sedang  dipasarkan yang mungkin cocok dengan kebutuhan anda. Apabila saat ini properti yang sedang anda cari belum ada dalam data mereka, maka pastikan anda sudah dicatat dalam database mereka agar apabila ada informasi properti yang baru dipasarkan maka anda akan segera dihubungi

Syarat Penjual

Dokumen yang diperlukan:
- KTP (suami dan istri)
- WNI dan Ganti Nama (suami dan istri)
- Akta Nikah / Akta Lahir Anak (bila diperlukan)
- Kartu Keluarga

Biaya yang ditanggung oleh Penjual:
- PPH (Pajak Penjual)
- Pelunasan PBB s/d tahun terakhir
- Pelunasan Iuran Kebersihan, Rekening Listrik,Air dan Telpon s/d bulan terakhir
- 3% dari nilai transaksi penjualan properti ke Pihak Broker Properti.

Pengecekan keabsahan dokumen Akta Jual Beli Tanah, Rumah dan Balik Nama:
- Sertifikat asli
- IMB
- AJB sebelumnya
- Bukti lunas PBB
- Bukti lunas semua Rekening

Syarat Pembeli

Dokumen yang diperlukan:
- KTP (suami dan istri)
- WNI dan Ganti Nama (suami dan istri)
- Akta Nikah
- Kartu Keluarga

Biaya yang ditanggung oleh Pembeli:
- BPHTB (Pajak Pembeli)
- Biaya Notaris (Biaya Akta Jual Beli & Biaya Balik Nama)

Proses Transaksi
Sebelum proses jual beli, Penjual menyerahkan Sertifikat asli ke Notaris/PPAT untuk dilakukan pengecekan pada Badan Pertahanan Nasional (BPN) setempat.

Setelah pengecekan dilakukan dan hasilnya bagus (tidak ada catatan sengketa atau pemblokiran pada buku tanahnya), maka Penjual dan Pembeli wajib membayar terlebih dahulu pajak-pajak tersebut diatas kepada Instansi yang berwenang dengan ketentuan:
- SSP (Surat Setoran Pajak Penjual) harus didaftar/dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak dimana berdomisili dan menyerahkan fotocopy lembar pertama dan asli lembar kelima kepada Notaris/PPAT.
- SSB (Surat Setoran Bea) atas Bea Perolehan Hak atas Tanah Pembeli harus didaftar/dicap di kantor Pelayanan PBB setempat (di daerah di mana objek jual beli yang bersangkutan berada).

Setelah persyaratan tersebut di atas dipenuhi seluruhnya, maka Akta Jual Beli dapat dilangsungkan di hadapan Notaris (Suami/Istri Penjual harus ikut menandatangani AJB).

Semoga bermanfaat. Terimakasih.